Un Proyecto de Casas de Montaña y 5 presupuestos

Proyecto Casas de Montaña y Presupuestos

En esta página se expone un proyecto con el estudio comparativo de 5 ofertas reales recibidas en el otoño de 2.011 para construir una Casa de MOntaña.

El proyecto es para una casa aislada de una sola planta de 167 m2. construidos (superficie útil de 139 m2) con un amplio porche y garaje de 63 m2. (126 m2. reales) (230 m2. en total). El terreno tiene 1300 m2. Su ubicación en la sierra oeste de Madrid.

Las calidades de proyecto son altas, muros exteriores gruesos de 50 cm., muy buenos aislamientos en toda la envolvente de la construcción, acristalamientos (U=1) y acabados de calidad, cal en guarnecidos paredes y pinturas, solados de madera de roble, filita en cubierta, suelo radiante y refrescante, caldera de biomasa...

Después de recibir las 5 ofertas pedidas, hicimos un estudio comparativo por medio de una hoja de cálculo, y repasamos en el estudio precio a precio, descartando los precios extremadamente muy bajos ó muy altos, bien por experiencia de otras obras, bien por comparación entre ellos. Descartados estos, hicimos un precio promedio truncado.

De las 5 ofertas, 337.000 €, 295.000 €, 283.000 €, 304.000 € y 276.000 se descartaron los 3 precios mas altos. Hay que tener en cuenta que la diferencia entre el precio mas alto y mas bajo es de 61.000 €, que representa un 22% ó 265 €/m2. (Este último dato como botón de muestra de lo comprometido que puede resultar intentar predecir el presupuesto de una obra con precios estimativos por metro cuadrado)

Seleccionamos la mejor oferta (5) por precio y porque observamos que tenia precios ponderados, es decir, la mayoría de sus precios no eran muy altos ni muy bajos, -esto nos daba confianza- lo contrario que paso con la oferta 4 que asustaba por tener precios a veces muy bajos y a veces muy altos, (por ejemplo una cubierta de madera con aislamiento e impermeabilización por 60 €/m2 -( Tener en cuenta que el precio promedio es de 142 €/m2-) Se elaboró un "precio objetivo" para la mejor oferta que consistía en mantener todos aquellos precios suyos inferiores al precio promedio truncado y sustituir los precios superiores por aquel. De esta forma hacíamos al presupuesto elegido una presión a la baja solo en aquellos precios por encima de la media.

Así tratábamos de encontrar un precio que proponer que no fuera un mero capricho a la baja, sino un precio promediado sostenible, un esfuerzo de ajuste controlado.

(Otro paso en la reducción mucho mas incisivo es hacer un precio objetivo de mínimos resultado de escoger el precio mínimo de los ofertantes y aplicárselo a los m2, pero en una obra no sola ha de ser sostenible la construcción sino la oferta elegida)

Mantuvimos una reunión con el ofertarte y le propusimos que estudiara la posibilidad de alcanzar el precio objetivo propuesto que era de 257.000 €. Además, por distintas razones se le pidió precio de 2 unidades mas que no habían figurado en la medición inicial. Aceptó el precio objetivo e incrementó en 10.000 € las unidades nuevas, por lo que su oferta final fue de 267.000 €.

El precio unitario que se obtiene para los 230 m2. es de 1.160 €/m2. Era de esperar el mayor costo si lo comparamos con el precio promedio de Casa LyP de 800 y pico euros/m2 con las mismas calidades prácticamente, debido a que en este caso en una sola planta, posiblemente como decía, la mejor y mas cómoda forma de construir pero la que mas terreno exige y mas costo tiene proporcionalmente.

(Nota: un posible inconveniente de una sola planta es que si el terreno no es muy grande, un futuro vecino se plantee hacer una casa grande y a lo alto, por lo que la nuestra quedaría "hundida y empequeñecida" frente al nuevo volumen)

El presupuesto realizado con los precios estimativos propuestos en "Hacerse una casa hoy" estimando 1300 €/m2 para la construcción de la vivienda en si y 350 €/m2 ( 264.000 €) para porches nos sorprendió por su proximidad al precio tomado como objetivo de 267.000 €.

A continuación se exponen dos tablas comparativas. La de capítulos y la de precios unitarios.

Imagen superior. En rojo y azul los precios muy bajos ó muy altos a analizar y en su caso descartar para la obtención del precio promedio.

Otro día insertaré el cuadro comparativo de precios unitarios. Un saludo, y hasta otra.